Trong bối cảnh môi trường đầu tư tại Việt Nam đang ngày càng mở rộng, hoạt động đầu tư theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (“Hợp Đồng BCC”) được nhiều nhà đầu tư lựa chọn và áp dụng trong nhiều lĩnh vực đầu tư – kinh doanh. Với bản chất là một thỏa thuận hợp tác mà không cần thành lập pháp nhân mới, việc đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC mang lại sự linh hoạt đáng kể trong việc thiết kế cấu trúc đầu tư, đặc biệt là trong việc phân chia trách nhiệm, lợi ích và cơ chế quản lý giữa các bên tham gia. Tuy nhiên, chính sự linh hoạt này cũng đặt ra không ít thách thức trong thực tiễn, đặc biệt dưới góc độ thuế. Việc không tồn tại một pháp nhân độc lập khiến cho nghĩa vụ thuế không được xác định một cách tập trung, mà phụ thuộc vào từng bên tham gia cũng như cách thức cấu trúc và triển khai giao dịch. Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, đồng thời làm gia tăng rủi ro bị cơ quan thuế đánh giá lại bản chất giao dịch.

Trong phạm vi bài viết này, nội dung tập trung phân tích tổng quan về đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC, đồng thời làm rõ các vấn đề thuế mà các doanh nghiệp trong và ngoài nước cần lưu ý trong quá trình cấu trúc và thực hiện hợp đồng.

1. Khái quát về Hợp Đồng BCC

1.1. Định nghĩa Hợp Đồng BCC

Định nghĩa Hợp Đồng BCC được quy định đồng thời cả trong Bộ luật Dân sự và Luật Đầu tư, cụ thể:

a. Điều 504.1 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 quy định: “Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.”

b. Điều 3.14 Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 11 tháng 12 năm 2025 (“Luật Đầu tư 2025”) quy định: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế.”

Như vậy, hiểu một cách khái quát nhất thì Hợp Đồng BCC là sự thỏa thuận giữa các nhà đầu tư, theo đó, các bên cùng góp vốn, cùng quản lý kinh doanh, cùng phân chia lợi nhuận và cùng chịu rủi ro trong quá trình đầu tư kinh doanh mà không thành lập một pháp nhân mới. Hình thức đầu tư theo Hợp Đồng BCC là một hình thức đầu tư trực tiếp và được điều chỉnh bởi các nội dung quy định tại Hợp Đồng BCC được ký kết giữa các nhà đầu tư.

1.2. Đặc điểm của Hợp Đồng BCC

Hợp Đồng BCC mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng nói chung, là sự thỏa thuận giữa các bên ký kết, tức là sự thỏa hiệp ý chí của các nhà đầu tư. Các bên tham gia tự nguyện, tự do bày tỏ ý chí của mình. Các bên chủ thể của hợp đồng chủ yếu là các chủ thể kinh doanh (thương nhân) và có năng lực chủ thể để thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Người đại diện để ký kết hợp đồng phải là người đại diện hợp pháp của các bên chủ thể hợp đồng. Nội dung của Hợp Đồng BCC phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật và có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, đầu tư theo Hợp Đồng BCC là một hình thức đầu tư trực tiếp, được thiết lập trên cơ sở hợp đồng, các nhà đầu tư không chỉ bỏ vốn mà còn trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Hoạt động đầu tư này luôn phải có sự hợp tác của hai hay nhiều nhà đầu tư với nhau. Sự hợp tác này là kết quả của quá trình thỏa thuận, rồi đi đến ký kết hợp đồng, mọi quyền và nghĩa vụ cơ bản được ghi nhận trên văn bản có giá trị pháp lý là Hợp Đồng BCC.

Thứ hai, nội dung quan hệ đầu tư của Hợp Đồng BCC bao gồm những thỏa thuận thể hiện tính “hợp tác kinh doanh”, đó là các thỏa thuận bỏ vốn để cùng kinh doanh, cùng chịu rủi ro, cùng phân chia kết quả kinh doanh. Các nhà đầu tư cùng góp vốn, cùng tiến hành hoạt động kinh doanh, cùng hưởng lợi nhuận theo thỏa thuận quy định tại Hợp Đồng BCC, đồng thời cùng chịu những rủi ro xảy ra trong quá trình hợp tác.

Thứ ba, trong quá trình đầu tư theo Hợp Đồng BCC, các nhà đầu tư sử dụng tư cách pháp lý của mình một cách hoàn toàn độc lập. Mặc dù trong quá trình hợp tác kinh doanh, các bên có thể thỏa thuận thành lập một ban điều phối để giám sát việc thực hiện Hợp Đồng. Tuy nhiên, ban điều phối không phải là đại diện pháp lý cho các nhà đầu tư.

Thứ tư, chủ thể của Hợp Đồng BCC là các nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài (“NĐTNN”). Số lượng chủ thể trong từng hợp đồng cũng không giới hạn, chủ thể của hợp đồng có thể bao gồm hai hoặc nhiều nhà đầu tư cùng có quan hệ hợp tác kinh doanh với nhau, tùy vào quy mô của dự án cũng như nhu cầu, khả năng và mong muốn của các nhà đầu tư.

Thứ năm, mục đích của các bên tham gia Hợp Đồng BCC là nhằm thực hiện việc hợp tác kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hợp đồng mà không thành lập pháp nhân mới.

1.3. Quy trình thực hiện Hợp Đồng BCC

Hợp Đồng BCC được ký kết giữa các nhà đầu tư trong nước thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan. Trong trường hợp một trong các bên tham gia Hợp Đồng BCC là NĐTNN, các bên phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định[1].

Các nhà đầu tư tham gia Hợp Đồng BCC có thể lựa chọn thành lập ban điều phối để thực hiện Hợp Đồng BCC. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của ban điều phối do các bên thỏa thuận và quy định tại Hợp Đồng BCC[2]. Ngoài ra, NĐTNN được thành lập văn phòng điều hành (“VPĐH”) tại Việt Nam để thực hiện Hợp Đồng BCC[3]. Theo đó, NĐTNN sẽ nộp hồ sơ đăng ký thành lập VPĐH tại cơ quan đăng ký đầu tư nơi dự kiến đặt VPĐH[4]. Địa điểm này sẽ do NĐTNN tự quyết định phù hợp với yêu cầu thực hiện Hợp Đồng BCC[5]. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động VPĐH cho NĐTNN[6]. VPĐH của NĐTNN để thực hiện Hợp Đồng BCC có con dấu, được mở tài khoản, tuyển dụng lao động, ký hợp đồng và tiến hành các hoạt động kinh doanh trong phạm vi quyền và nghĩa vụ quy định tại Hợp Đồng BCC và Giấy chứng nhận đăng ký thành lập VPĐH[7].

2. Một số mô hình đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC điển hình tại Việt Nam

Trên thực tế, trong bối cảnh nhiều dự án đầu tư có yêu cầu triển khai nhanh hay bị hạn chế về thủ tục chuyển nhượng tài sản hoặc cần tận dụng lợi thế bổ trợ giữa các chủ thể tham gia, Hợp Đồng BCC trở thành công cụ pháp lý phù hợp để các bên hợp tác mà vẫn duy trì tính độc lập pháp lý của từng chủ thể. Khác với mô hình thành lập doanh nghiệp liên doanh, Hợp Đồng BCC cho phép các bên chủ động thỏa thuận về cơ chế quản lý, phân chia doanh thu, phân chia chi phí, quyền khai thác tài sản và trách nhiệm pháp lý mà không phát sinh thêm một pháp nhân trung gian.

Ngoài ra, mô hình này còn giúp giảm thiểu các thủ tục liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc tái cấu trúc doanh nghiệp – những vấn đề thường phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tiễn đầu tư. Chính vì vậy, Hợp Đồng BCC thường được áp dụng trong các dự án bất động sản có tính hợp phần, dự án vận hành – khai thác chuyên biệt hoặc các dự án cần sự tham gia của đơn vị hợp tác có chuyên môn, thương hiệu hoặc năng lực vận hành đặc thù.

Với những kinh nghiệm thực tiễn có được trong quá trình tư vấn cho khách hàng là các doanh nghiệp trong nước thực hiện hoạt động đầu tư vào các dự án bất động sản có sẵn tại Việt Nam, chúng tôi xin tổng hợp một số trường hợp hay gặp trên thực tiễn mà hình thức Hợp Đồng BCC được khuyến nghị áp dụng do có nhiều ưu điểm hơn so với các hình thức đầu tư khác.

2.1. Dự án bất động sản gắn với hoạt động khai thác – vận hành:

Một trong những mô hình phổ biến nhất hiện nay là việc chủ đầu tư có quyền sử dụng đất và có quyền phát triển dự án bất động sản hợp tác với đơn vị có năng lực vận hành để cùng đầu tư, khai thác từng hợp phần của dự án thông qua Hợp Đồng BCC. Các đơn vị vận hành có thể là đơn vị quản lý khách sạn, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện hoặc các thương hiệu dịch vụ chuyên ngành. Trong mô hình này, chủ đầu tư thường chịu trách nhiệm về pháp lý dự án, quyền sử dụng đất và phát triển công trình hạ tầng; và đơn vị hợp tác sẽ góp vốn, công nghệ, thương hiệu hoặc năng lực quản lý – vận hành để khai thác dự án sau khi hoàn thành. Việc lựa chọn Hợp Đồng BCC giúp các bên tránh phải thực hiện thủ tục điều chỉnh hồ sơ pháp lý gắn với hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, đồng thời không cần thành lập pháp nhân liên doanh hoặc thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Cách tiếp cận này mang lại nhiều lợi ích thực tiễn, bao gồm:

a. Duy trì quyền kiểm soát của chủ đầu tư đối với quỹ đất và dự án;

b. Tận dụng chuyên môn vận hành, thương hiệu và hệ thống khách hàng của bên hợp tác;

c. Hạn chế rủi ro pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng tài sản;

d. Tăng tính linh hoạt trong việc phân chia doanh thu, lợi nhuận và trách nhiệm quản lý dự án.

Đáng chú ý, theo quy định của Luật Đất đai 2024, các bên trong Hợp Đồng BCC có thể thỏa thuận về việc xác lập quyền sở hữu đối với công trình xây dựng sau khi hoàn thành, theo đó đơn vị hợp tác (không phải là chủ đầu tư có quyền sử dụng đất) vẫn có thể trở thành chủ sở hữu công trình trên đất nếu có đầy đủ căn cứ pháp lý như Hợp Đồng BCC hoặc chấp thuận của chủ đầu tư[8]. Cơ chế này cho phép tách bạch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình, qua đó tăng tính linh hoạt trong cấu trúc đầu tư và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của đơn vị hợp tác tham gia vận hành, khai thác dự án.

Ngoài ra trên thực tế, đối với dự án thực hiện xã hội hoá trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể dục thể thao và môi trường, nếu chủ đầu tư có quyền sử dụng đất và phát triển hạ tầng hợp tác kinh doanh với các đơn vị có năng lực vận hành thông qua Hợp Đồng BCC, các bên sẽ cùng được hưởng các chính sách ưu đãi đối với dự án, bao gồm cả ưu đãi về tiền sử dụng đất/tiền thuê đất; ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (“TNDN”) và các chính sách ưu đãi có liên quan[9].

Việc đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC cũng được xem là lựa chọn tối ưu trong trư ờng hợp đối tác hợp tác chỉ có mong muốn đầu tư vào một dự án đầu tư cụ thể của chủ đầu tư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm thiết lập hệ thống sổ sách kế toán độc lập với các hoạt động kế toán chung của chủ đầu tư để hạch toán toàn bộ các giao dịch của dự án hợp tác, ghi nhận doanh thu và chi phí của dự án hợp tác, theo dõi riêng kết quả kinh doanh của hoạt động hợp tác kinh doanh và quyết toán thuế phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, để mô hình này vận hành hiệu quả, các bên cần đặc biệt lưu ý về:

• Cơ chế phân định quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai;
• Quyền khai thác công trình và quyền định đoạt tài sản;
• Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hoạt động đầu tư – vận hành;
• Cơ chế xử lý khi một bên chấm dứt hợp tác hoặc vi phạm nghĩa vụ;
• Điều kiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng.

2.2. Dự án phát triển nhà ở và huy động vốn đầu tư:

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở, Hợp Đồng BCC cũng được sử dụng như một công cụ huy động vốn hợp pháp cho chủ đầu tư dự án. Căn cứ theo quy định tại Điều 114.1(a) và Điều 115 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở có thể tìm kiếm đối tác để huy động vốn thông qua Hợp Đồng BCC. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành đặt ra những giới hạn tương đối chặt chẽ đối với mô hình này nhằm tránh tình trạng “lách luật” trong huy động vốn hoặc phân chia sản phẩm bất động sản trái quy định. Cụ thể, đơn vị hợp tác theoHợp Đồng BCC chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong Hợp Đồng BCC, mà không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc được ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án[10].

Theo quy định tại Nghị Định 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 (“Nghị Định 95”), chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể bắt đầu huy động vốn theo hình thức Hợp Đồng BCC khi đã có (1) quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và (2) phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án (nếu có)[11]. Đồng thời, chủ đầu tư cũng được yêu cầu phải xóa đăng ký bất kỳ thế chấp hiện hữu nào đối với dự án nhà ở thương mại trước khi ký thỏa thuận huy động vốn theo hình thức Hợp Đồng BCC. Quy định này nhằm bảo vệ đơn vị hợp tác bằng cách không cho phép các chủ nợ khác có thứ tự ưu tiên cao hơn đơn vị hợp tác Hợp Đồng BCC.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án nhà ở cũng không được uỷ quyền cho đơn vị hợp tác thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi pháp lý của chủ đầu tư như: ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án hay thực hiện các hoạt động phân phối sản phẩm thay cho chủ đầu tư[12].

Các giới hạn này thể hiện quan điểm quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước đối với hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời nhằm bảo vệ người mua nhà và hạn chế các tranh chấp phát sinh từ việc phân chia sản phẩm không đúng quy định.

Do đó, trong thực tiễn triển khai, các bên cần xây dựng cấu trúc Hợp Đồng BCC một cách cẩn trọng, đặc biệt đối với:

• Cơ chế góp vốn và hoàn trả vốn cho các bên;
• Cách thức xác định lợi nhuận được chia cho các bên;
• Thời điểm phân chia lợi nhuận;
• Phạm vi quyền tham gia quản lý của đơn vị hợp tác;
• Cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

3. Các vấn đề về thuế cần lưu ý khi đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC

3.1. Chủ thể thực hiện thủ tục đăng ký, kê khai và nộp thuế phát sinh từ Hợp Đồng BCC

Do Hợp Đồng BCC không làm hình thành một pháp nhân độc lập, nghĩa vụ đăng ký thuế và kê khai, nộp thuế được xác định tùy thuộc vào tư cách của các bên tham gia và cơ chế triển khai hợp đồng, cụ thể như sau:

a. Trường hợp các bên tham gia Hợp Đồng BCC đều là nhà đầu tư trong nước

Các bên không phải thực hiện thủ tục đăng ký thuế riêng để thực hiện Hợp Đồng BCC. Việc kê khai, nộp thuế được thực hiện như đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của từng doanh nghiệp, trên cơ sở phần thu nhập được phân chia theo Hợp Đồng BCC.

b. Trường hợp các bên tham gia Hợp Đồng BCC có NĐTNN

Việc đăng ký thuế được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp có nhà đầu tư trong nước tham gia Hợp Đồng BCC và NĐTNN không thành lập VPĐH tại Việt Nam: các bên thoả thuận để nhà đầu tư trong nước thực hiện việc đăng ký thuế, khấu trừ, kê khai và nộp thuế thay cho nhà đầu tư nước ngoài theo quy định. Thời hạn đăng ký thuế trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay theo Hợp Đồng BCC[13].
• Trường hợp tất cả các bên tham gia đều là NĐTNN, các bên hoặc một trong các bên thành lập VPĐH tại Việt Nam và thực hiện đăng ký thuế, kê khai và nộp thuế theo quy định. Việc đăng ký thuế phải thực hiện trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày NĐTNN được cấp Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động VPĐH[14].

3.2. Xác định nghĩa vụ thuế phát sinh từ Hợp Đồng BCC

Hiện nay, đối với đơn vị hợp tác Hợp đồng BCC là doanh nghiệp, việc xác định nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ Hợp đồng BCC được thực hiện theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2025 (“Luật Thuế TNDN 2025”) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, thu nhập từ Hợp Đồng BCC được xác định là “thu nhập khác”, thuộc phạm vi thu nhập chịu thuế TNDN theo Luật Thuế TNDN 2025[15], và được xác định bằng tổng doanh thu theo Hợp Đồng BCC trừ đi tổng chi phí liên quan đến việc tạo ra doanh thu của Hợp Đồng BCC[16].

Tùy thuộc vào phương thức phân chia lợi nhuận theo Hợp Đồng BCC, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế của các bên có thể phát sinh khác nhau. Do đó, ngay từ giai đoạn cấu trúc giao dịch, các bên cần xem xét kỹ nhu cầu, vai trò và điều kiện thực tế của từng bên tham gia để lựa chọn cơ chế phân chia phù hợp, vừa bảo đảm hiệu quả đầu tư, vừa hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.

3.3. Một số lưu ý về thuế khi thực hiện Hợp Đồng BCC

Việc xác định nghĩa vụ thuế của các bên tham gia Hợp Đồng BCC không chỉ phụ thuộc vào hình thức phân chia lợi ích mà còn phải căn cứ vào bản chất thực tế của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của từng bên cũng như phương thức tổ chức thực hiện hoạt động hợp tác kinh doanh. Do đó, ngay từ giai đoạn đàm phán và xây dựng Hợp Đồng BCC, các bên cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần xác định rõ cơ chế thực hiện Hợp Đồng BCC

Trên thực tế, cùng là Hợp Đồng BCC nhưng tùy theo bản chất hợp tác và mức độ kiểm soát của các bên, hệ quả kế toán và thuế có thể hoàn toàn khác nhau. Theo Thông tư số 99/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 27 tháng 10 năm 2025 hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp, Hợp Đồng BCC có thể được thực hiện theo các cơ chế chủ yếu sau:

• Tài sản đồng kiểm soát: Các bên cùng mua, xây dựng hoặc sử dụng một tài sản phục vụ cho mục đích thực hiện Hợp Đồng BCC và cùng được hưởng lợi ích từ việc khai thác tài sản đó. Khi đó, mỗi bên ghi nhận phần giá trị tài sản đồng kiểm soát mà mình được hưởng trên báo cáo tài chính và tự ghi nhận phần doanh thu, chi phí tương ứng.
• Hoạt động kinh doanh đồng kiểm soát: Các bên cùng thực hiện hoạt động kinh doanh nhưng không thành lập cơ sở kinh doanh mới; mỗi bên vừa thực hiện Hợp Đồng BCC vừa duy trì hoạt động kinh doanh thông thường của mình. Các bên tự ghi nhận phần doanh thu được chia, chi phí phát sinh do hoạt động kinh doanh đồng kiểm soát và các nghĩa vụ liên quan.
• Phân chia lợi nhuận sau thuế: Các bên chỉ được phân chia lợi nhuận sau khi hoạt động kinh doanh theo Hợp Đồng BCC có lãi và đã hoàn thành nghĩa vụ thuế. Trong trường hợp này, các bên phải chỉ định một bên đại diện thực hiện việc ghi nhận toàn bộ doanh thu, chi phí, xuất hóa đơn và kê khai, nộp thuế cho hoạt động theo Hợp Đồng BCC.
• Không đồng kiểm soát: Một trong các bên tham gia không có quyền đồng kiểm soát hoạt động kinh doanh theo Hợp Đồng BCC mà chỉ nhận lợi ích phụ thuộc vào kết quả kinh doanh hoặc nhận lợi ích cố định. Khi đó, khoản thu nhập nhận được có thể được ghi nhận như đầu tư tài chính, doanh thu cho thuê tài sản hoặc lãi từ hoạt động cho vay vốn tùy theo bản chất thực tế của giao dịch.

Mỗi cơ chế nêu trên sẽ dẫn đến cách thức ghi nhận kế toán và nghĩa vụ thuế khác nhau đối với từng bên tham gia Hợp Đồng BCC. Do đó, việc xác định đúng mô hình thực hiện Hợp Đồng BCC không chỉ là vấn đề kế toán mà còn là cơ sở quan trọng để các bên xây dựng phương án phân chia lợi ích, cũng như quy định về trách nhiệm kê khai, nộp thuế cho phù hợp và hiệu quả.

Thứ hai, rủi ro bị cơ quan thuế đánh giá lại bản chất giao dịch

Trên thực tế, cơ quan thuế không chỉ căn cứ vào tên gọi hoặc hình thức thể hiện trong hợp đồng mà sẽ xem xét bản chất thực tế của giao dịch để xác định nghĩa vụ thuế tương ứng cho các bên tham gia Hợp Đồng BCC.

Ví dụ, trong trường hợp một bên góp vốn bằng tài sản và được hưởng một khoản lợi ích cố định không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của Hợp Đồng BCC, cơ quan thuế có thể xem xét bản chất giao dịch này là hoạt động cho thuê tài sản thay vì phân chia lợi nhuận từ hợp tác kinh doanh. Tương tự, nếu một bên góp vốn bằng tiền và nhận khoản lợi ích cố định định kỳ, khoản thu nhập này có thể bị xác định là lãi từ hoạt động cho vay vốn. Khi đó, nghĩa vụ thuế phát sinh sẽ được xác định theo bản chất thực tế của giao dịch thay vì thu nhập từ Hợp Đồng BCC.

Rủi ro này càng cần được lưu ý đối với các dự án đầu tư theo hình thức Hợp Đồng BCC thuộc trường hợp được hưởng ưu đãi thuế, ví dụ như các dự án đầu tư trong lĩnh vực xã hội hóa: giáo dục, y tế,… Việc cơ quan thuế đánh giá lại bản chất giao dịch có thể dẫn đến việc các bên không còn được áp dụng ưu đãi thuế như dự kiến, phát sinh nghĩa vụ thuế bổ sung và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Do đó, các bên cần lưu ý quy định rõ phương thức phân chia lợi ích, quyền và nghĩa vụ của từng bên cũng như bản chất thương mại của giao dịch ngay từ giai đoạn xây dựng Hợp Đồng BCC nhằm hạn chế rủi ro này.

Thứ ba, cần xác định rõ chủ thể thực hiện việc kế toán, xuất hóa đơn, kê khai và nộp thuế

Trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi các bên lựa chọn phân chia lợi nhuận trước thuế hoặc sau thuế, Hợp Đồng BCC phải chỉ định một bên đại diện thực hiện việc ghi nhận doanh thu, chi phí, xuất hóa đơn và kê khai thuế. Việc không quy định rõ trách nhiệm này có thể dẫn đến việc nghĩa vụ kê khai, nộp thuế không được thực hiện đầy đủ, kịp thời, cũng như rủi ro bị truy thu thuế trong quá trình thanh tra, kiểm tra.

————– 

[1] Điều 22.2 Luật Đầu tư 2025.

[2] Điều 22.3 Luật Đầu tư 2025.

[3] Điều 37.1 Luật Đầu tư 2025.

[4] Điều 78.1 Nghị định số 96/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 3 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư (“Nghị định 96”).

[5] Điều 37.1 Luật Đầu tư 2025.

[6] Điều 78.3 Nghị định 96.

[7] Điều 37.2 Luật Đầu tư 2025.

[8] Điều 149.5 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 01 năm 2024 (“Luật Đất đai 2024”)

[9] Điều 1.1 Nghị định số 69/2008/NĐ-CP về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường của Chính phủ ngày 30 tháng 05 năm 2008 (“Nghị định 69”).

[10] Điều 116.1(e) Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2023 (“Luật Nhà ở 2023”)

[11] Điều 43 Nghị Định 95.

[12] Điều 39.6 Luật Nhà ở 2023.

[13] Điều 33.2(c) Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 được Quốc hội thông qua ngày 13 tháng 6 năm 2019 (“Luật Quản lý thuế 2019”).

[14] Điều 33.2(a) Luật Quản lý thuế 2019.

[15] Điều 3.2(l) Luật Thuế TNDN 2025.

[16] Điều 3.3(p) Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Chính phủ ngày 15/12/2025 (“Nghị định 320”).

[17] Điều 3.3(p1) Nghị định 320.

[18] Điều 3.3(p2) Nghị định 320.

[19] Điều 3.3(p3) Nghị định 320.

[20] Điều 3.3(p4) Nghị định 320.

Quyền miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này được chuẩn bị bởi Công ty Luật TNHH PTN (“PTN Legal”) chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. PTN Legal không cam kết hay đảm bảo về tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này. Nội dung của bài viết có thể được thay đổi, điều chỉnh, hoặc cập nhật mà không cần báo trước. PTN Legal không chịu trách nhiệm về bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào trong bài viết này hoặc thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng bài viết này trong bất kỳ trường hợp nào. Nếu người đọc có nhu cầu được nhận bài viết của PTN Legal qua email, vui lòng đăng ký thông tin tại đây.

Bài viết được thực hiện bởi Vũ Lê Hiền Thảo – Trợ lý Luật sư.