Trong quá trình hoạt động, các chủ đầu tư dự án bất động sản thường có nhu cầu huy động một lượng vốn lớn để phục vụ việc đầu tư, xây dựng và phát triển dự án. Hai kênh huy động vốn tương đối phổ biến mà các chủ đầu tư thường lựa chọn là phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp và vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Thực tiễn, chủ đầu tư dự án bất động sản thường phát hành trái phiếu trong giai đoạn đầu của dự án nhằm tài trợ cho các chi phí như bồi thường giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án. Ở giai đoạn tiếp theo, chủ đầu tư có thể vay vốn tại các tổ chức tín dụng để thanh toán chi phí thi công xây dựng công trình. Trong bối cảnh đó, để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài sản, chủ đầu tư/tổ chức phát hành có thể dùng một tài sản có giá trị lớn (thường là quyền tài sản phát sinh từ dự án) để đồng thời đảm bảo cho nghĩa vụ phát sinh từ trái phiếu và khoản vay. Theo quy định thì phương thức bảo đảm này là hợp pháp tuy nhiên các tổ chức phát hành/chủ đầu tư cũng cần lưu ý việc thiết lập và thực hiện các biện pháp bảo đảm trong hai loại giao dịch này có nhiều điểm tương đối khác biệt xuất phát từ đặc điểm của từng phương thức huy động vốn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan nhằm so sánh các điểm tương đồng và khác biệt cơ bản giữa hai phương thức này.

Trong bài viết này, để thuận tiện cho việc phân tích, giao dịch phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp sẽ được gọi tắt là “Giao Dịch Trái Phiếu” và giao dịch vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong nước sẽ được gọi tắt là “Giao Dịch Vay”. Các điểm tương đồng và khác biệt cơ bản được tóm tắt trong bảng dưới đây.

1. Các điểm tương đồng của biện pháp bảo đảm trong Giao Dịch Trái Phiếu và Giao Dịch Vay

Các biện pháp bảo đảm, dù là trong Giao Dịch Trái Phiếu hay trong Giao Dịch Vay đều mang những đặc điểm chung như sau:

a. Mục đích và phạm vi bảo đảm

Biện pháp bảo đảm là một yêu cầu, đòi hỏi phổ biến của các chủ nợ trong các giao dịch huy động vốn nhằm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi hợp pháp và khả năng thu hồi vốn của các chủ nợ. Theo đó khi bên có nghĩa vụ vi phạm thỏa thuận, thay vì chỉ dựa vào sự hợp tác thiện chí của họ trong việc khắc phục vi phạm, chủ nợ vẫn có cơ chế để chủ động và nhanh chóng thu hồi các lợi ích của mình, thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm.

Các nghĩa vụ được bảo đảm có thể là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của bên vay/tổ chức phát hành, phát sinh hiện tại hoặc trong tương lai.

b. Hình thức và tài sản bảo đảm

Các bên có thể sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ luật dân sự nhưng biện pháp được lựa chọn nhiều nhất trên thực tế là thế chấp tài sản và bảo lãnh. Tài sản bảo đảm có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba, là tài sản hiện hữu hoặc tài sản hình thành trong tương lai, là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản.

c. Xác lập và duy trì hiệu lực đối kháng

Việc thiết lập biện pháp bảo đảm thường đi kèm với yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm nhằm xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, qua đó bảo vệ quyền ưu tiên thanh toán cao nhất của bên nhận bảo đảm. Các bên có thể thỏa thuận một tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tuy nhiên có thể kèm theo các điều kiện nhất định ví dụ như chỉ cho phép trong phạm vi các giao dịch khác đã được các bên dự liệu trước hoặc được bên còn lại đồng ý bằng văn bản;

d. Xử lý tài sản bảo đảm

Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ đến hạn, tài sản bảo đảm có thể được bên nhận bảo đảm chủ động xử lý theo các phương thức do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận như bán đấu giá tài sản hoặc bán tài sản theo cơ chế thỏa thuận, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm hoặc các hình thức khác. Trong tình huống phải xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm thường có toàn quyền quyết định để thu hồi vốn một cách hiệu quả và nhanh chóng nhất bởi lúc này bên có nghĩa vụ đã vi phạm thỏa thuận.

2. Các điểm khác biệt cơ bản của biện pháp bảo đảm trong Giao Dịch Trái Phiếu và Giao Dịch Vay

Mặc dù có những điểm tương đồng như nêu trên, biện pháp bảo đảm được thiết lập theo từng giao dịch này có những điểm khác biệt đáng kể như dưới đây

a. Bên nhận bảo đảm

Trong Giao Dịch Vay, ngân hàng là bên cho vay đồng thời cũng là bên nhận và quản lý tài sản bảo đảm. Ngược lại, đối với Giao Dịch Trái Phiếu, trái chủ là các chủ nợ nhưng không phải là bên nhận và quản lý tài sản bảo đảm. Thay vào đó, việc nhận tài sản bảo đảm sẽ do đại diện người sở hữu trái phiếu hoặc tổ chức khác do đại diện người sở hữu trái phiếu chỉ định (trong trường hợp đại diện người sở hữu trái phiếu không được thực hiện hoạt động nhận và quản lý tài sản bảo đảm). Thông thường các công ty chứng khoán sẽ là tổ chức nhận và quản lý tài sản bảo đảm của trái phiếu.

Điều này xuất phát từ bản chất của giao dịch. Nếu như trong Giao Dịch Vay, các bên cho vay đã được xác định và cố định thì trong Giao Dịch Trái Phiếu, sẽ có nhiều trái chủ mang tính chất phân tán từ các tổ chức đến cá nhân. Ngoài ra các trái chủ có thể thay đổi liên tục bằng cách chuyển dịch quyền sở hữu trái phiếu thông qua các phương thức như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…Do đó cần có một tổ chức trung gian để tập trung nhận và xử lý tài sản bảo đảm. Tại thời điểm phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu sẽ chính là tổ chức nhận và quản lý tài sản bảo đảm. Trường hợp đại diện người sở hữu trái phiếu không được nhận và quản lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì sẽ chỉ định một tổ chức khác có đủ năng lực để nhận và quản lý tài sản bảo đảm bảo[1]. Sau khi phát hành, trong quá trình thực hiện, người sở hữu trái phiếu có thể quyết định thay thế đại diện người sở hữu trái phiếu và tổ chức nhận tài sản bảo đảm theo quy định trong văn kiện trái phiếu. Điều này cũng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu trái phiếu.

Từ cấu trúc này, hợp đồng thế chấp trong Giao Dịch Vay sẽ được ngân hàng ký kết với bên thế chấp, còn trong Giao Dịch Trái Phiếu, trái chủ (chủ nợ), không trực tiếp ký kết vào các hợp đồng thế chấp (điều này cũng không khả thi bởi tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo chưa thể xác định được người sở hữu trái phiếu). Tuy nhiên, bằng việc mua, nhận chuyển nhượng, chuyển giao quyền sở hữu Trái Phiếu, người sở hữu trái phiếu đã thể việc việc đồng ý và chấp thuận các nội dung của hợp đồng thế chấp. 

b. Bên bảo đảm

Đối với hình thức bảo đảm là thế chấp tài sản thì Giao Dịch Trái Phiếu hay Giao Dịch Vay đều yêu cầu bên bảo đảm là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó, có đầy đủ quyền, thẩm quyền để thực hiện giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở giao dịch bảo lãnh. Trong Giao Dịch Vay bên bảo lãnh có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân nào miễn là có đủ năng lực tài chính và khả năng để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh bao gồm như ngân hàng, công ty mẹ, các công ty khác đồng ý bảo lãnh cho bên vay. Ngược lại, Giao Dịch Trái Phiếu có quy định hạn chế nhất định về bên bảo lãnh. Theo định nghĩa, trái phiếu có bảo đảm thì loại hình trái phiếu được bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tài chính ở nước ngoài, tổ chức tài chính quốc tế, bên cạnh việc được bảo đảm bằng tài sản[2]. Như vậy, dường như đối với Giao Dịch Trái Phiếu, để được ghi nhận là trái phiếu có bảo đảm dưới hình thức bảo lãnh thì bên bảo lãnh phải là các tổ chức tín dụng (trong nước hoặc quốc tế). Nếu bảo lãnh bởi các tổ chức khác ví dụ như công ty mẹ thì giao dịch có thể chỉ được coi là bảo lãnh dân sự thông thường và trái phiếu không được xếp là trái phiếu có bảo đảm. Do đó, khi thu xếp bảo lãnh cho Giao Dịch Vay và Giao Dịch Trái Phiếu, chủ đầu tư nên lưu ý để lựa chọn bên phát hành bảo lãnh phù hợp.

c. Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm

Trong Giao Dịch Vay, bên bảo đảm sẽ bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán của bên vay theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có liên quan. Hay nói cách khác, nghĩa vụ được đảm bảo chỉ bao gồm nghĩa vụ của bên vay đối với ngân hàng, bên cho vay. Tuy nhiên, trong Giao Dịch Trái Phiếu, chủ đầu tư, hay tổ chức phát hành, không chỉ có nghĩa vụ với người sở hữu trái phiếu mà còn có nghĩa vụ với nhiều bên khác liên quan tham gia vào Giao Dịch Trái Phiếu bao gồm như đại diện người sở hữu trái phiếu, tổ chức tư vấn pháp hành, đại lý lưu ký, tổ chức nhận tài sản bảo đảm, tổ chức quản lý tài khoản. Do đó, nghĩa vụ được bảo đảm có thể không chỉ bao gồm nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại của tổ chức phát hành với người sở hữu trái phiếu (mặc dù đây là nghĩa vụ chính yếu) mà còn bao gồm nghĩa vụ thanh toán của tổ chức phát hành với đại diện người sở hữu trái phiếu, tổ chức nhận và quản lý tài sản bảo đảm, tổ chức tư vấn và đại lý phát hành, tổ chức quản lý tài khoản. Các tổ chức này cũng thường yêu cầu sẽ có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán ngang hàng đối với người sở hữu trái phiếu.

d. Tài sản bảo đảm

Chủ đầu tư/tổ chức phát hành có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án cho Giao Dịch Vay và Giao Dịch Trái Phiếu nếu giá trị định giá của tài sản này lớn hơn tổng giá trị của khoản vay và trái phiếu. Ngoài ra, trong Giao Dịch Vay, chủ đầu tư có thể thế chấp thêm các bất động sản là nhà ở (hiện hữu hoặc hình thành trong tương lai) cho ngân hàng bởi theo quy định tổ chức tín dụng có thể được nhận thế chấp tài sản là bất động sản nhà ở. Cụ thể:

Theo quy định của Luật nhà ở[3] chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư xây dựng dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, lưu ý cũng theo quy định trên các công ty chứng khoán hoặc công ty quản lý tài sản sẽ không được nhận thế chấp nhà ở trong dự án. Vì vậy, phạm vi thế chấp cho Giao Dịch Trái Phiếu và Giao Dịch Vay sẽ không hoàn toàn đồng nhất.

Đối với bất động khác không phải là nhà ở thì dường như không có hạn chế này. Theo quy định tại Luật Đất đai, tổ chức kinh tế được giao đất và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân khác[4]. Tương tự, tổ chức được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân khác[5].

Do đó, tổ chức phát hành/chủ đầu tư lưu ý chọn đúng loại tài sản bảo đảm để thế chấp cho ngân hàng và thế chấp cho các tổ chức phi tín dụng như công ty chứng khoán hay công ty quản lý tài sản. 

e. Quản lý và kiểm soát tài sản bảo đảm

Cơ chế quản lý và kiểm soát tài sản bảo đảm đặt ra nhằm hạn chế các quyền sử dụng định đoạt tài sản bảo đảm của bên bảo đảm mà có thể làm suy giảm giá trị hoặc ảnh hưởng bất lợi đến khả năng xử lý, khả năng thu hồi của tài sản bảo đảm. Thông thường, trong Giao Dịch Trái Phiếu, bên nhận bảo đảm cũng áp dụng các biện pháp giống trong Giao Dịch Vay bao gồm: (i) đăng ký biện pháp bảo đảm cho tài sản bảo đảm, (ii) yêu cầu bên bảo đảm cung cấp các giấy tờ của tài sản bảo đảm để bên nhận bảo đảm lưu giữ và quản lý, (iii) yêu cầu mọi dòng tiền liên quan đến tài sản bảo đảm phải thông qua một tài khoản mà bên bảo đảm chỉ định, (iv) yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khi giá trị của tài sản này giảm xuống dưới một mức ngưỡng giá trị theo quy định. Tuy nhiên, điểm khác biệt cơ bản đó là nếu như trong Giao Dịch Vay, việc quản lý và kiểm soát tài sản bảo đảm sẽ do chính bên nhận bảo đảm thực hiện thì trong Giao Dịch Trái Phiếu việc quản lý tài sản bảo đảm sẽ do nhiều chủ thể tham gia trong đó có tổ chức quản lý tài sản bảo đảm là bên giữ vai trò chính, và tổ chức quản lý tài khoản là bên hỗ trợ để quản lý dòng tiền trả nợ trái phiếu và dòng tiền thu chi của tài sản bảo đảm.

Điều này dẫn đến, Giao Dịch Trái Phiếu sẽ bao gồm nhiều hợp đồng, không chỉ có hợp đồng thế chấp mà còn có hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm bảo và hợp đồng quản lý tài khoản. Trong đó, hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm quy định các nguyên tắc cơ bản trong việc quản lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu như định giá tài sản bảo đảm, bổ sung, thay thế, chia sẻ tài sản bảo đảm, phân bổ tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm…. Hợp đồng này tồn tại trong suốt vòng đời của Trái Phiếu với phạm vi điều chỉnh không chỉ tài sản bảo đảm của bên bảo đảm hiện hữu mà còn bao trùm cả tài sản bảo đảm của bên bảo đảm khác trong tương lai, nếu có. Khi đó, bên bảo đảm mới thường sẽ ký văn bản chấp thuận toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm đã được thiết lập trước đó. Hợp đồng thế chấp sẽ quy định chi tiết về tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, các sự kiện xử lý tài sản bảo đảm và cơ chế xử lý tài sản bảo đảm. Hợp đồng quản lý tài khoản sẽ quy định việc quản lý dòng tiền thu chi trong tài khoản gắn với hoạt động của dự án và việc sử dụng tài khoản trái phiếu. Do đó, thời gian đàm phán hợp đồng bảo đảm trong Giao Dịch Trái Phiếu thường sẽ kéo dài và phức tạp hơn do có nhiều bên tham gia và nhiều điều khoản ràng buộc. 

f. Cơ chế chia sẻ tài sản bảo đảm

Trong Giao Dịch Trái Phiếu, một nội dung quan trọng của hợp đồng bảo đảm là cơ chế chia sẻ tài sản bảo đảm. Theo đó, nếu trước khi phát hành trái phiếu, tài sản đã được sử dụng để đảm bảo cho khoản vay thì cần nêu rõ về nội dung này trong hợp đồng bảo đảm trái phiếu. Trường hợp chưa phát sinh việc thế chấp cho Giao Dịch Vay thì trong hợp đồng bảo đảm trái phiếu cũng nên có quy định cho phép bên thế chấp được sử dụng tài sản bảo đảm để thế chấp cho các nghĩa vụ khác miễn là giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ trái phiếu và nghĩa vụ khoản vay. Quy định mang tính dự phòng này sẽ giúp cho các bên linh hoạt hơn, sử dụng tài sản bảo đảm một cách tối ưu mà không dẫn đến việc bị coi là sửa đổi hợp đồng bảo đảm. Khi đó các bên phải xin ý kiến và có được chấp thuận của trái chủ như phân tích tại điểm (h) dưới đây.

Trong Giao Dịch Vay, cách tiếp cận của ngân hàng thường chặt chẽ hơn theo hướng không cho phép dùng tài sản bảo đảm để đảm bảo cho nghĩa vụ khác trừ trường hợp được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản. Do đó, tổ chức phát hành/chủ đầu tư cũng lưu ý, nếu đã ký kết hợp đồng thế chấp trước với ngân hàng thì chủ đầu tư cần xin chấp thuận bằng văn bản của ngân hàng về việc cho phép sử dụng tài sản thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trái phiếu.

g. Cơ chế xử lý tài sản bảo đảm

Trong Giao Dịch Vay khi xảy ra các sự kiện vi phạm dẫn đến việc phải xử lý tài sản bảo đảm thì ngân hàng, bên nhận bảo đảm sẽ tự mình hành động và quyết định cách thức, phương thức, trình tự xử lý theo các quy định của hợp đồng. Do ngân hàng hoàn toàn chủ động quyết định và thực hiện nên quy trình sẽ diễn ra tương đối nhanh.

Trong Giao Dịch Trái Phiếu việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được tiến hành với sự tham gia của nhiều bên, bao gồm đại diện người sở hữu trái phiếu, bên nhận bảo đảm, và tổ chức quản lý tài khoản. Theo đó, khi có sự kiện xử lý tài sản bảo đảm ghi nhận trong hợp đồng bảo đảm, đại diện người sở hữu trái phiếu sẽ thông báo cho bên nhận bảo đảm. Bên nhận bảo đảm, sau khi nhận được thông báo này, sẽ tiến hành các bước xử lý tài sản, bao gồm yêu cầu tổ chức quản lý tài khoản phong tỏa tài khoản, trích khấu trừ tiền của bên bảo đảm theo hợp đồng quản lý tài khoản.

Đối với từng giao dịch đơn lẻ thì việc xử lý tài sản bảo đảm thường khá rõ ràng vì các bên đã thỏa thuận được cơ chế phối hợp, xử lý trong từng hợp đồng tương ứng. Tuy nhiên, vấn đề sẽ trở nên phức tạp hơn rất nhiều khi tài sản bảo đảm đồng thời được bảo đảm cho khoản vay và trái phiếu. Trong trường hợp này, các bên liên quan cần xem xét và cân nhắc các vấn đề sau:

• Thứ nhất, thứ tự ưu tiên thanh toán của mỗi nghĩa vụ trong trường hợp này sẽ như thế nào? Điều này tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên và cấu trúc của giao dịch. Cách tiếp cận phù hợp với thông lệ thị trường là các bên sẽ thỏa thuận các nghĩa vụ này ngang nhau về mọi khía cạnh và số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được đồng thời phân bổ cho từng bên nhận bảo đảm theo tỷ lệ, được tính trên dư nợ của mỗi nghĩa vụ và tổng dư nợ của toàn bộ các nghĩa vụ. Trong một vài trường hợp đặc thù ngân hàng có thể yêu cầu khoản vay được ưu tiên thanh toán hơn so với trái phiếu (do đã được xác lập trước, do giá trị khoản vay lớn hoặc xuất phát từ các yếu tố thương mại khác) thì các bên cần cân nhắc giá trị thanh toán cho ngân hàng để đảm bảo thanh toán nghĩa vụ cho trái phiếu, qua đó đảm bảo quyền lợi của trái chủ.
• Thứ hai, sự kiện phát sinh việc xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể, việc xử lý tài sản bảo đảm theo Giao Dịch Vay có thể dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm theo Giao Dịch Trái Phiếu không và ngược lại. Xuất phát từ bản chất tài sản bảo đảm đang được thế chấp đồng thời cho hai giao dịch và tài sản bảo đảm không thể tách riêng độc lập thì cách tiếp cận an toàn thường là việc xử lý tài sản bảo đảm của giao dịch này phải dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm của giao dịch kia.
• Thứ ba, trình tự thủ tục xử lý tài sản bảo đảm. Nếu Giao Dịch Vay phát sinh sau Giao Dịch Trái Phiếu, cơ chế áp dụng thông thường là (i) một trong hai bên, tổ chức nhận tài sản bảo đảm cho trái phiếu và ngân hàng, được quyền ủy quyền cho bên còn lại để thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm và (ii) hợp đồng vay cần chứa đựng những nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tương tự như hợp đồng bảo đảm Trái Phiếu. Ngược lại, nếu Giao Dịch Vay phát sinh trước Giao Dịch Trái Phiếu thì ngân hàng thường sẽ yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân thủ trình tự thủ tục của ngân hàng để đảm bảo tính chủ động cho ngân hàng và ghi nhận cơ chế phân bổ tiền cho tổ chức nhận tài sản bảo đảm của trái phiếu. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư làm việc chặt chẽ với các bên liên quan bao gồm ngân hàng, tổ chức nhận tài sản bảo đảm cho trái phiếu để đảm bảo việc xử lý tài sản bảo đảm áp dụng một cách thống nhất, tránh mâu thuẫn, chồng chéo.

h. Sửa đổi hợp đồng bảo đảm

Đối với Giao Dịch Vay, việc sửa đổi các điều kiện và điều khoản của hợp đồng bảo đảm tương đối đơn giản và thuận tiện. Theo đó, ngân hàng và bên thế chấp sẽ thảo luận các điểm cần sửa đổi và ký thỏa thuận sửa đổi.

Đối với Giao Dịch Trái Phiếu, việc sửa đổi các quy định của hợp đồng bảo đảm thông thường phải được người sở hữu trái phiếu thông qua, trừ trường hợp các thay đổi không trọng yếu, mang tính hình thức, kỹ thuật và các nội dung được các bên quy định rõ ràng là không cần người sở hữu trái phiếu thông qua mà không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sở hữu trái phiếu. Phương thức, quy trình lấy ý kiến người sở hữu trái phiếu, tỷ lệ thông qua sẽ được quy định tại phương án phát hành trái phiếu.[6] Theo thông lệ trên thị trường, các bên sẽ áp dụng tỷ lệ thông qua đối với các vấn đề liên quan đến biện pháp bảo đảm cho trái phiếu giống như quy định về việc thông qua các thay đổi liên quan đến điều khoản và điều kiện cơ bản của trái phiếu như kỳ hạn trái phiếu, giá trị phát hành, mệnh giá trái phiếu…., tức cần được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận[7]. 

Mặc dù đều dựa trên các nguyên tắc chung của pháp luật về giao dịch bảo đảm, cơ chế bảo đảm trong Giao Dịch Trái Phiếu được thiết kế để phục vụ một cấu trúc huy động vốn đa chủ thể và có khả năng chuyển nhượng cao, trong khi cơ chế bảo đảm của khoản vay hướng tới quan hệ tín dụng trực tiếp giữa bên vay và bên cho vay. Vì vậy, việc nhận diện đúng các khác biệt này sẽ giúp các bên xây dựng bộ tài liệu giao dịch và cơ chế quản lý tài sản bảo đảm phù hợp.

———-

[1] Điều 11.6 Nghị định 200/2026/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/06/2026 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (“Nghị định 200“).

[2] Điều 4.4 và Điều 14.10 Nghị định 200.

[3] Điều 181 Luật Nhà ở.

[4] Điều 33 Luật Đất đai.

[5] Điều 34 Luật Đất đai.

[6] Điều 10.1 (k) Nghị định 200.

[7] Điều 5.4 (b) và Điều 6 Nghị định 200.

Quyền miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này được chuẩn bị bởi Công ty Luật TNHH PTN (“PTN Legal”) chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. PTN Legal không cam kết hay đảm bảo về tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này. Nội dung của bài viết có thể được thay đổi, điều chỉnh, hoặc cập nhật mà không cần báo trước. PTN Legal không chịu trách nhiệm về bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào trong bài viết này hoặc thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng bài viết này trong bất kỳ trường hợp nào. Vui lòng truy cập website của PTN Legal để xem các bài viết trước đây của chúng tôi tại đây.

Nếu người đọc có nhu cầu được nhận bài viết của PTN Legal qua email, vui lòng đăng ký thông tin tại đây.

Bài viết được thực hiện bởi Phạm Thị Hải Yến – Luật sư Cộng sự Cấp cao