Kể từ thời điểm Nghị định 31/2021/NĐ-CP được ban hành vào ngày 26/3/2021,[1] quy định cụ thể về cách thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thành lập doanh nghiệp, hình thứ này ngày càng trở nên phổi biến và được nhiều bên lựa chọn thực hiện cho mục đích M&A dự án bất động sản.
Việc góp vốn bằng QSDĐ được điều chỉnh bởi Luật Đầu Tư 2020, Luật Đất Đai 2024, Luật Doanh nghiệp 2020, và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể, Luật Đầu Tư 2020[2] cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng QSDĐ, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật có liên quan. Luật Doanh Nghiệp 2020[3] thì quy định QSDĐ là một loại tài sản dùng để góp vốn để thành lập công ty. Theo Luật Đất Đai 2013 (và Luật Đất Đai 2024, áp dụng từ ngày 1/8/2024) người sử dụng đất có quyền góp vốn và tổ chức kinh tế có quyền nhận QSDĐ thông qua hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[4] Lưu ý, QSDĐ được phép góp vốn chỉ bao gồm đất được nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đất thuê đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.[5] Tại thời điểm góp vốn, doanh nghiệp góp vốn phải có sẵn Giấy chứng nhận QSDĐ.[6]
Chủ đầu tư (Chủ Đầu Tư) có thể góp vốn bằng QSDĐ thuộc dự án thành phần muốn chuyển nhượng (Dự Án) để thành lập doanh nghiệp (Công Ty Dự Án) và sau đó chuyển giao Dự Án sang cho Công Ty Dự Án thông qua các bước chính sau đây:[7]
- Bước 1: Chủ Đầu Tư thành lập Công Ty Dự Án và đăng ký góp vốn bằng QSDĐ tại cơ quan đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh Nghiệp 2020. Sau khi Công Ty Dự Án được thành lập, Chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn với Công Ty Dự Án. Hợp đồng góp vốn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật[8] và là căn cứ để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh Dự Án và thủ tục đăng ký biến động.
Việc góp vốn chỉ được coi là hoàn thành khi Giấy chứng nhận QSDĐ được đăng ký biến động sang tên của Công Ty Dự Án theo quy định pháp luật.[9]
- Bước 2: Chủ Đầu tư nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ tại cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.[10] Cơ quan đăng ký đất đai sau nhận hồ sơ sẽ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho Công Ty Dự Án.[11]
Lưu ý, chứng thư thẩm định giá đối với QSDĐ, mặc dù không phải là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ đăng ký biến động. tuy nhiên tài liệu này thường được yêu cầu cung cấp trên thực tế.
- Bước 3: Chủ Đầu Tư thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư và/hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Giấy CNĐKĐT) đồng thời với việc xin cấp Giấy CNĐKĐT cho Công Ty Dự Án để ghi nhận Công Ty Dự Án là chủ đầu tư của Dự Án.[12]
- Bước 4: Với mục đích thực hiện giao dịch M&A dự án bất động sản, sau khi hoàn tất việc đăng ký biến động QSDĐ và chuyển giao Dự Án sang cho Công Ty Dự Án, Chủ Đầu Tư có thể chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần sở hữu trong Công Ty Dự Án cho các nhà đầu tư theo Luật Doanh Nghiệp 2020 và Luật Đầu Tư 2020.
Quy trình thực hiện tại giai đoạn này thực hiện theo giao dịch M&A doanh nghiệp thông thường. Lưu ý khi thực hiện giao dịch M&A doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài sẽ cần thực hiện thủ tục đăng ký mua cổ phần, mua phần vốn góp của Công Ty Dự Án theo quy định Luật Đầu Tư 2020.[13]
Mặc dù hình thức góp vốn bằng QSDĐ vào doanh nghiệp có nhiều ưu điểm: thủ tục đơn giản và rõ ràng, thời gian thực hiện nhanh, bên góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ[14], hình thức này vẫn có một số nhược điểm. Hiện vẫn chưa có quy định pháp luật cụ thể về việc Công Ty Dự Án được kế thừa hồ sơ dự án từ Chủ Đầu Tư sau khi nhận góp vốn bằng QSDĐ tương tự trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023.[15] Do đó, trên thực tế, Công Ty Dự Án có thể sẽ phải xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn về việc được phép kế thừa hồ sơ pháp lý liên quan đên Dự Án đã được cấp dưới tên của Chủ Đầu Tư. Điểm cuối nhưng không phải tất cả là việc góp vốn bằng QSDĐ thuộc dự án là chỉ có thể áp dụng đối với doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
————————–
[1] Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 26 tháng 3 năm 2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu Tư (“Nghị Định 31/2021”).
[2] Điều 41.1 Luật Đầu Tư 2020; và Điều 52 Nghị định 31/2021.
[3] Điều 4.18 và 34.1 Luật Doanh Nghiệp 2020.
[4] Điều 27.1 và 28.1(đ) Luật Đất Đai 2024.
[5] Điều 36.1 Luật Đất Đai 2024.
[6] Điều 45.1 Luật Đất Đai 2024.
[7] Điều 52.3 Nghị Định 31/2021.
[8] Điều 27.3 Luật Đất Đai 2024.
[9] Điều 35.1 và 35.3 Luật Doanh Nghiệp 2020.
[10] Điều 133.1 Luật Đất Đai 2024; và Điều 9.2 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính (đã được sửa đổi).
[11] Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; và Điều 17.1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đã được sửa đổi).
[12] Điều 37 và 41.3 Luật Đầu Tư 2020; và Điều 36 và 52 Nghị Định 31/2021.
[13] Điều 26 Luật Đầu Tư 2020.
[14] Điều 10.17 Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 01 năm 2022 quy định về lệ phí trước bạ.
[15] Điều 39.3 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023.
Quách Mai Phương
Associate
