Trong quá trình đầu xư xây dựng dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư luôn mong muốn được huy động vốn từ người mua sớm nhất có thể nhằm giảm áp lực phải huy động vốn cũng như chi phí thực hiện dự án đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (“Luật Kinh doanh BĐS”) đã có một số thay đổi so với các quy định trước đây về thủ tục xin cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở mà các chủ đầu tư cần lưu ý.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.[1] Việc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh là một trong các cách thức huy động vốn được các chủ đầu tư mong muốn và ưu tiên áp dụng ngay khi được phép. Để mở bán công khai loại sản phẩm này, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ thông báo đủ điều kiện và phải được Sở Xây dựng xác định đủ điều kiện bán hàng như quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP (“Nghị định 96”). Hồ sơ xin cấp phép sẽ bao gồm:
- Giấy tờ về đất, gồm có một trong các giấy tờ sau: Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất / Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất / Quyết định giao đất / Quyết định cho thuê đất và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất /hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy tờ về xây dựng, gồm có 03 loại giấy tờ: (i) Giấy phép xây dựng và hồ sơ xin cấp giấy phép (nếu nhà ở thuộc trương hợp phải có giấy phép xây dựng) hoặc Thông báo khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế (nếu thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng); và (ii) Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
- Giấy tờ về dự án, mặc dù Điều 24 không đề cập rõ đến nhóm giấy tờ này nhưng trên thực tế Sở Xây dựng cũng yêu cầu nhóm tài liệu này trong quá trình thẩm định. Tuỳ vào tình hình thực tế của dự án, các tài liệu được yêu cầu bao gồm:
(i) Giấy tờ chứng minh đã nộp các nghĩa vụ liên quan đến đất đai, Biên bản bàn giao đất;
(ii) Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư hoặc công ty dự án;
(iii) Phê duyệt chủ trương đầu tư / Giấy Chứng nhận Đăng ký đầu tư của dự án;
(iv) Phê duyệt quy hoạch 1/500; Bản đồ địa chính của dự án;
(v) Phê duyệt/thoả thuận đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước, giao thông, thoát nước mưa, thoát nước thải; Chứng chỉ thẩm định thiết kế phòng cháy và chữa cháy;
(vi) Thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; Phê duyệt thiết kế loại nhà/ hướng dẫn kiến trúc;
(vii) Phê duyệt đánh giá tác động môi trường; và
(viii) Thoả thuận bảo lãnh khung với ngân hàng bảo lãnh.
Chủ đầu tư cần lưu ý tài liệu thoả thuận bảo lãnh khung nêu trên là điều kiện bắt buộc. Về nội dung điều kiện bảo lãnh này, trước khi mở bán, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Nghĩa vụ tài chính bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng, mà theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng khi không bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn. Ngân hàng bảo lãnh sẽ gửi chủ đầu tư văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả khách hàng nhà ở thuộc dự án. Chủ đầu tư phải gửi bản sao văn bản cam kết này cho khách hàng khi ký hợp đồng và chỉ được nhận tiền thanh toán của sau khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh.
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép bán hàng, trong vòng 15 ngày, Sở Xây dựng sẽ xem xét và trả lời chủ đầu tư bằng văn bản dưới dạng Thông báo bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong trường hợp quá thời hạn này mà Sở Xây dựng không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư có thể khiếu nại.[2] Thông tin về tình trạng cấp phép cũng được công bố trên Cổng thông tin về Nhà ở và Thị trường bất động sản, chủ đầu tư có tra cứu tại đường link: https://batdongsan.xaydung.gov.vn/
Chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng mua bán với khách hàng sau khi được cấp giấy phép, song cần tuân thủ diều kiện về tiến độ thanh toán thanh toán[3] rằng:
(i) Không quá 30% giá trị hợp đồng vào lần thanh toán đầu (bao gồm cả cọc);
(ii) Không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà;
(iii) Không quá 95% giá trị hợp đồng trước sau khi bàn giao nhà và trước khi cấp được Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng; và
(iv) 5% giá trị hợp đồng khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận nêu trên.
Như vậy, so với Luật Kinh doanh bất động sản cũ năm 2014, luật mới đã quy định chi tiết hơn các loại giấy tờ mà chủ đầu tư cần cung cấp. Luật cũ chỉ quy định một cách khái quát các tài liệu trong hồ sơ gồm “giấy tờ về quyền sử dụng đất” và “hồ sơ dự án” mà không cụ thể hoá thành tên các tài liệu được bao gồm. Việc quy định rộng như vậy đã khiến cả chủ đầu tư và Sở Xây dựng tốn nhiều thời gian trong việc chuẩn bị và thẩm tra hồ sơ. Chúng tôi cho rằng, việc sửa đổi quy định sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm nhiều thời gian trong quá trình tiếp cận nguồn vốn.
[1] Điều 3.5 Luật Kinh doanh bất động sản.
[2] Điều 8.4 Nghị định 96
[3] Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản.
Nguyễn Phạm Hoàng
Luật sư tập sự
