Tổng hợp quy định về quyền sở hữu nhà ở đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài

Việc cho phép chủ thể có yếu tố nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam mang đến nhiều tác động tích cực đến nền kinh tế và xã hội, đồng thời cũng đặt ra những thách thức nhất định. Một mặt nó giúp gia tăng và đa dạng cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn, cũng như giúp nâng cao chất lượng của sản phẩm nhà ở. Mặt khác, sở hữu nhà ở của các chủ thể này có thể dẫn đến các rủi ro về việc đầu cơ bất động sản và các mối quan tâm về an ninh – quốc phòng. Luật Nhà ở 2023 (Luật Nhà ở) đã có những điều chỉnh mới theo hướng mở rộng quyền của chủ thể có yếu tố nước ngoài. Bài viết sẽ tổng hợp và phân tích các quy định về điều kiện sở hữu nhà ở với nhóm đối tượng này đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật về bất động sản của Việt Nam.

Quyền sở hữu nhà ở là một trong 03 quyền chủ đạo trong hệ thống pháp luật về bất động sản bên cạnh các quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 (Luật Đất đai) và quyền kinh doanh bất động sản điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các quy định về các quyền này luôn có sự tác động và phụ thuộc lẫn nhau. Chủ thể có yếu tố nước ngoài trong pháp luật bất động sản Việt Nam được xác định gồm 5 nhóm: (i) Cá nhân nước ngoài gồm công dân nước ngoài và người không quốc tịch được nhập cảnh vào Việt Nam; (ii) Tổ chức nước ngoài (tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài; chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam); (iii) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; (iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và (v) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mỗi một nhóm sẽ được hưởng quyền với một phạm vi và giới hạn nhất định như được tổng hợp trong bảng dưới đây.

Bảng 1. Tổng hợp quyền đối với BĐS của chủ thể có yếu tố nước ngoài

Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định như sau:

Với cá nhân, tổ chức nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài theo Luật Nhà ở nhìn chung vẫn được duy trì như luật cũ với các hạn chế về không gian, thời gian và số lượng nhà ở. Cá nhân, tổ chức nước ngoài trước tiên cần đáp ứng điều kiện được nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam / giấy tờ pháp lý tương đương nhập cảnh vào Việt Nam^[1] và không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.^[2] Còn đối với tổ chức thì cần cần có Giấy chứng nhận đầu tư / Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư / giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực.

Các cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở theo các cách thức: (i) mua, thuê mua từ chủ đầu tư dự án, và/hoặc (ii) mua, thuê mua từ một cá nhân, tổ chức nước ngoài khác đã sở hữu từ trước.^[3] Điều này có nghĩa, tổ chức và cá nhân nước ngoài không được giao dịch thứ cấp nhà ở có sẵn từ chủ thể trong nước. Riêng đối với tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì có thể sở hữu nhà ở thông qua việc tự thực hiện dự án nhà ở phụ thuộc vào các điều kiện của Luật Đầu tư 2020 (Luật Đầu tư). Các tổ chức này có thể thực hiện dự án thông qua các hình thức thành lập doanh nghiệp dự án; góp vốn, mua cổ phần; và/hoặc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC).

Có 03 giới hạn chủ yếu về sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài: (i) Giới hạn không gian, cá nhân, tổ chức nước ngoài không được sở hữu nhà ở trong dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.^[4] (ii) Giới hạn thời gian, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn 50 năm và có thể được yêu cầu gia hạn một lần tối đa 50 năm. Tức quyền sở hữu nhà có thời hạn không quá 100 năm. (iii) Giới hạn số lượng, cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư để ở. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì họ chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ của mỗi đơn nguyên / khối nhà. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì họ được sở hữu không quá 250 căn nhà trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường (tức 10.000 người^[5]). Việc giới hạn số lượng sở hữu này cũng được áp dụng ngay cả khi trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường có 02 hay nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Khi các cá nhân, tổ chức nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.^[6] Các giới hạn này có thể bị loại bỏ nếu cá nhân nước ngoài cưới công dân Việt Nam, quyền của họ sẽ được mở rộng ngang với quyền của vợ/chồng của mình.^[7]

Chủ đầu tư lưu ý chỉ được bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng,^[8] các giao dịch mua bán, cho thuê mua phát sinh sau đó sẽ không có hiệu lực pháp lý. Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư xây có thể tra cứu thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thông qua tài khoản được cấp theo hướng dẫn trong Nghị định 94/2024/NĐ-CP^[9].

Với công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo Luật Nhà ở và Luật Đất đai, vẫn được duy trì quyền sở hữu nhà ở đầy đủ gắn liền với quyền sử dụng đất và bình đẳng với các chủ thể trong nước.^[10] Yếu tố về nơi cư trú không làm hạn chế việ thụ hưởng quyền. Công dân Việt Nam cần chứng minh được quốc tịch Việt Nam thông qua thẻ căn cước công dân còn hiệu lực. Đề được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ cần đưa ra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hợp pháp gồm: giấy phép kinh doanh nếu đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc giấy tờ chứng minh giao dịch nếu có quyền sở hữu thông qua mua, được tặng, thừa kế.

Luật Đất đai mới đã có những quy định riêng về quyền sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong khi Luật Nhà ở không tách riêng quy định đối nhóm này mà theo hướng dẫn chiếu đến Luật Đất đai. Điều kiện để được hưởng quyền này là họ phải được nhập cảnh vào Việt Nam theo pháp luật về quốc tịch. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo đó có thể được hưởng quyền sử dụng đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh^[11] theo các điều kiện của Luật Đầu tư. Trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người gốc Việt cũng có quyền chuyển nhượng, đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà không phải nhờ người khác đứng tên hộ như các hạn chế trong Luật Đất đai 2014. Nhưng trong trường hợp được nhận chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà thì họ chỉ được hưởng giá trị của quyền mà không được đứng tên trên Giấy chứng nhận. Như vậy, người gốc Việt đã được mở rộng quyền đối với bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi cho rằng, việc cho phép người gốc Việt được hưởng quyền sử dụng đất sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư để cùng đóng góp phát triển quê hương.

[1] Điều 3.3.d Nghị định 95/2024/NĐ-CP

[2] Điều 18 Luật nhà ở 2023

[3] Điều 17.2 Luật nhà ở 2023

[4] Điều 16.1 Luật nhà ở 2023

[5] Điều 5.1 Nghị định 95/2024/NĐ-CP: “Số dân được xác định tương đương một phường, không phân biệt cấp đơn vị hành chính làm cơ sở để xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

[6] Điều 5.2.b Nghị định 95/2024/NĐ-CP

[7] Điều 20.1.c và 21.2.a Luật Nhà ở 2023

[8] Điều 7.2.a Nghị định 95/2024/NĐ-CP

[9] Chủ đầu tư có thể tham khảo thêm tại Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản tại website: https://batdongsan.xaydung.gov.vn/Trangchu.aspx

[10] Điều 8.1.b Luật Nhà ở 2023

[11] Điều 148.4 Luật Đất đai 2024

Nguyễn Phạm Hoàng
Luật sư tập sự