Thị trường sơ cấp trái phiếu doanh nghiệp (“TPDN”) năm 2024 tiếp tục phục hồi với tổng giá trị phát hành đạt 468,618 tỷ đồng, tăng 34.6% so với năm 2023. Trong đó, phát hành riêng lẻ có 453 đợt, tổng trị giá 435.704 tỷ đồng (tăng 40.9%); phát hành ra công chúng có 22 đợt, trị giá 32.914 tỷ đồng (giảm 15.8%). Điều này cho thấy rằng thị trường TPDN tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng trong hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp tại Việt Nam. Cùng với đó, vai trò của đại diện người sở hữu trái phiếu (“ĐDNSHTP”) trở nên quan trọng, đóng vai trò cầu nối giữa tổ chức phát hành và người sở hữu trái phiếu. Trên thực tế, ĐDNSHTP không chỉ giúp thực hiện quyền của người sở hữu trái phiếu mà còn đóng vai trò giám sát hoạt động của tổ chức phát hành, bảo vệ lợi ích của người sở hữu trái phiếu và thúc đẩy sự ổn định của thị trường trái phiếu.

Bài viết này sẽ phân tích về (i) vai trò chung của ĐDNSHTP, (ii) các quy định liên quan đến việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở (“Dự Án Nhà Ở”); và (iii) trách nhiệm của ĐDNSHTP trong việc nhận và quản lý tài sản bảo đảm.

1. Vai trò chung của ĐDNSHTP:

ĐDNSHTP được định nghĩa tại Điều 3.13 Nghị định 155/2020[1] là “thành viên lưu ký của Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán được chỉ định hoặc lựa chọn đại diện cho quyền lợi của người sở hữu trái phiếu”. Trước khi trái phiếu được phát hành, ĐDNSHTP do tổ chức phát hành chỉ định[2]. Trường hợp chào bán trái phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân[3], tổ chức phát hành cũng phải chỉ định ĐDNSHTP và cung cấp hợp đồng ký kết với ĐDNSHTP trong hồ sơ chào bán trái phiếu để phục vụ cho việc chào bán, giao dịch và thanh toán lãi, gốc trái phiếu. Trong tất cả các giao dịch phát hành riêng lẻ TPDN mà chúng tôi tham gia tư vấn, các tổ chức phát hành đều chỉ định công ty chứng khoán được phép hoạt động tại Việt Nam tham gia trong vai trò là ĐDNSHTP. Trên thực tế,  tổ chức được chỉ định trở thành ĐDNSHTP cũng có thể đảm nhận một hoặc một số vai trò khác như là tổ chức tư vấn hồ sơ chào bán trái phiếu, tổ chức bảo lãnh phát hành, tổ chức tư vấn giao dịch tập trung trái phiếu và đại lý lưu ký trái phiếu.

Căn cứ vào quy định nêu trên tại Nghị định 155/2020, HĐĐDNSHTP được ký kết, các quy định liên quan tại bộ văn kiện trái phiếu và hợp đồng đặt mua trái phiếu (đính kèm các điều khoản và điều kiện trái phiếu) được ký kết giữa tổ chức phát hành và người sở hữu trái phiếu, chúng tôi cho rằng có cơ sở hợp lý để xác định quyền đại diện của ĐDNSHTP (trên cơ sở ủy quyền của người sở hữu trái phiếu) đã được xác lập theo quy định liên quan tại Bộ luật Dân sự năm 2015 về đại diện theo uỷ quyền. Theo đó, khi thực hiện dịch vụ đại diện người sở hữu trái phiếu, ĐDNSHTP có thể thay mặt người sở hữu trái phiếu xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự và hành vi cần thiết trong phạm vi được quy định trong HĐĐDNSHTP[4] để đạt được mục đích của việc đại diện (cụ thể là vì quyền lợi của người sở hữu trái phiếu).

Quyền hạn và trách nhiệm của ĐDNSHTP được quy định cụ thể tại HĐĐDNSHTP. Tuy nhiên, ĐDNSHTP có tối thiểu các trách nhiệm sau: (a) giám sát việc tuân thủ các cam kết của tổ chức phát hành trong hồ sơ đăng ký chào bán trái phiếu; (b) làm trung gian liên lạc giữa người sở hữu trái phiếu, tổ chức phát hành và các tổ chức có liên quan khác; (c) yêu cầu bên bảo lãnh thanh toán thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi tổ chức phát hành không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trái phiếu; (d) nhận và quản lý tài sản bảo đảm, thay mặt người sở hữu trái phiếu thực hiện các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm theo đúng điều khoản hợp đồng đã ký kết và theo quy định pháp luật; và (e) báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong trường hợp phát hiện tổ chức phát hành có hành vi vi phạm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu trái phiếu[5]. Do đó, để đảm bảo tính độc lập và khách quan trong khi thực hiện trách nhiệm của ĐDNSHTP, Nghị định 155/2020 có thêm quy định “ĐDNSHTP không phải tổ chức bảo lãnh thanh toán của tổ chức phát hành, bên sở hữu tài sản bảo đảm của trái phiếu hoặc cổ đông lớn hoặc người có liên quan của tổ chức phát hành”[6].

ĐDNSHTP thực hiện chế độ báo cáo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khoán định kỳ hàng quý, hàng năm và trong trường hợp phát hiện tổ chức phát hành có hành vi vi phạm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu trái phiếu, thì phải báo cáo đột xuất cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện vi phạm. ĐDNSHTP thực hiện việc báo cáo theo hình thức văn bản giấy và văn bản điện tử cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và báo cáo theo hình thức văn bản điện tử cho Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội để công bố trên chuyên trang thông tin về trái phiếu doanh nghiệp[7].

Sau khi trái phiếu được phát hành, việc thay đổi ĐDNSHTP thực hiện theo quy định cụ thể tại HĐĐDNSHTP và phải được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận; trường hợp thay đổi các điều khoản khác tại HĐĐDNSHTP, việc thay đổi phải đồng thời được cấp có thẩm quyền của tổ chức phát hành thông qua^[8]. Trong vòng 24 giờ kể từ khi xảy ra việc thay đổi ĐDNSHTP, tổ chức phát hành phải công bố thông tin bất thường cho người sở hữu trái phiếu và gửi nội dung công bố thông tin cho Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội ^[9].

2. Thế chấp Dự Án Nhà Ở để huy động vốn

Đối với Dự Án Nhà Ở, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải thế chấp dự án kèm theo quyền sử dụng đất[10]. Đồng thời, việc thế chấp Dự Án Nhà Ở chỉ được thực hiện tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam cho mục đích vay vốn phục vụ việc đầu tư hoặc xây dựng Dự Án Nhà Ở đó. Tại thời điểm thế chấp, chủ đầu tư phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.[11] Việc không tuân thủ một trong các nội dung nêu trên có thể giao dịch thế chấp Dự Án Nhà Ở được xác lập bị vô hiệu và không có giá trị ràng buộc đối với các bên liên quan.

Việc thế chấp Dự Án Nhà Ở được thực hiện thông qua các bước chính sau đây:

• Bước 1 (Ký hợp đồng thế chấp): Chủ đầu tư ký kết hợp đồng thế chấp Dự Án Nhà Ở và thực hiện công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý[12]. Thời điểm công chứng hoặc chứng thực cũng chính là thời điểm hợp đồng thế chấp bắt đầu có hiệu lực, đánh dấu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên liên quan.
• Bước 2 (Thế chấp dự án để vay vốn tại tổ chức tín dụng): Chủ đầu tư cần chuẩn bị các giấy tờ sau để nộp cho tổ chức tín dụng[13]: (a) hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; (b) giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc); (c) hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; và (d) các giấy tờ khác (nếu có).
• Bước 3 (Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai): Việc thế chấp Dự Án Nhà Ở thuộc trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai[14]. Theo đó, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ thế chấp Dự Án Nhà Ở và đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai[15]. Văn phòng đăng ký đất đai sau nhận hồ sơ sẽ xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[16].

Luật Nhà ở 2023 quy định rõ việc phát hành trái phiếu thuộc một trong các hình thức huy động vốn được phép để thực hiện Dự Án Nhà Ở[17].  Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp môt phần hoặc toàn bộ Dự Án Nhà Ở và đã đăng ký thế chấp theo quy định mà phát hành trái phiếu để huy động vốn cho việc đầu tư xây dựng phần Dự Án Nhà Ở đã thế chấp thì phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi phát hành trái phiếu[18].

Trong các giao dịch phát hành trái phiếu trong nước diễn ra trước đây, các ngân hàng thương mại có thể tham gia trong vai trò là đại lý quản lý tài sản đảm bảo và ký kết hợp đồng thế chấp Dự Án Nhà Ở với tổ chức phát hành (đồng thời cũng là chủ đầu tư)[19]. Tuy nhiên, Luật Các Tổ Chức Tín dụng 2024 với hiệu lực kể từ ngày 01/7/2024, quy định chỉ cho phép ngân hàng thương mại được hoạt động đại lý quản lý tài sản bảo đảm cho bên cho vay là tổ chức tài chính quốc tế, tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài[20]. Căn cứ vào các quy định pháp lý như được phân tích bên trên, chúng tôi cho rằng việc thế chấp Dự Án Nhà Ở như là một biện pháp bảo đảm gắn liền với hoạt động phát hành trái phiếu có bảo đảm chỉ có thể thực hiện được nếu ngân hàng thương mại nhận thế chấp Dự Án Nhà Ở cũng đồng thời là người sở hữu trái phiếu và được các người sở hữu khác ủy quyền cho phép thay mặt nhận thế chấp và quản lý tài sản đảm bảo.

3. Trách nhiệm của ĐDNSHTP trong việc quản lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp trái phiếu được bảo đảm thanh toán bằng phương thức bảo đảm bằng tài sản, ĐDNSHTP là tổ chức nhận và quản lý tài sản bảo đảm, thay mặt người sở hữu trái phiếu thực hiện các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm theo đúng điều khoản hợp đồng đã ký kết và theo quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự[21]. Trường hợp ĐDNSHTP không được nhận tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật chuyên ngành, ĐDNSHTP phải chỉ định bên thứ ba nhận tài sản bảo đảm và phối hợp với bên được chỉ định để quản lý và thực hiện các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm[22].

Theo quy định hiện hành[23], trong hồ sơ đăng ký chào bán trái phiếu có bảo đảm bằng tài sản ra công chúng bắt buộc phải có hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm giữa bên sở hữu tài sản bảo đảm, ĐDNSHTP, bên nhận tài sản bảo đảm khác (trường hợp ĐDNSHTP không được nhận tài sản bảo đảm) và tổ chức phát hành; văn bản xác nhận đã đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản được dùng để bảo đảm (nếu có). Văn bản xác nhận đã đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản được dùng để bảo đảm phải được gửi đến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước trước ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký chào bán.

Nghị định 21/2021[24] quy định cho phép chủ đầu tư được thế chấp cả quyền tài sản của mình về khai thác, quản lý dự án đầu tư và quyền tài sản khác thuộc dự án đầu tư để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ (gọi chung là “Quyền Tài Sản“). Theo quy định này, ngoài dự án đầu tư, chủ đầu tư trong vai trò là tổ chức phát hành có thể thế chấp Quyền Tài Sản cho ĐDNSHTP để đảm bảo cho việc thanh toán toàn bộ hoặc một phần lãi, gốc trái phiếu. Luật Nhà ở 2023 hiện không có quy định cụ thể về việc thế chấp Quyền Tài Sản liên quan đến Dự Án Nhà Ở, tuy nhiên trên thực tế áp dụng, Quyền Tài Sản gắn với Dự Án Nhà Ở có thể bao gồm:

• Giấy phép dự án, quyền đầu tư, quản lý, phát triển, kinh doanh, khai thác Dự Án Nhà Ở;
• Quyền được nhận số tiền bảo hiểm hoặc các lợi ích khác mà bên bảo hiểm Dự Án Nhà Ở có nghĩa vụ thanh toán;
• Lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong Dự Án Nhà Ở;
• Các khoản phải thu, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển Dự Án Nhà Ở; và
• Quyền tài sản phát sinh từ việc Dự Án Nhà Ở bị thu hồi, đền bù, giải tỏa và được bồi thường theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và theo quy định pháp luật.

Theo đó, chúng tôi cho rằng việc ĐDNSHTP đứng ra nhận và quản lý tài sản bảo đảm là Quyền Tài Sản gắn với Dự Án Nhà Ở, ký kết hợp đồng thế chấp Quyền Tài Sản với tổ chức phát hành (đồng thời là chủ đầu tư) và đăng ký biện pháp bảo đảm với cơ quan có thẩm quyền là phù hợp với các quy định hiện hành. Ngoài ra, việc ĐDNSHTP nhận thế chấp Quyền Tài Sản gắn với Dự Án Nhà Ở còn có những ưu điểm như sau:

• Việc ký kết hợp đồng thế chấp Quyền Tài Sản không phải được công chứng hoặc chứng thực;
• Việc đăng ký giao dịch thế chấp Quyền Tài Sản thực hiện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (“NRAST”)[25] mà không phải đi kèm với thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất như trong trường hợp thế chấp Dự Án Nhà Ở. Ngoài ra, khác với trường hợp thế chấp Dự Án Nhà Ở, khi Dự Án Nhà Ở đủ điều kiện để mở bán sản phẩm, chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục đăng ký giải chấp một phần Dự Án Nhà Ở với Văn phòng đăng ký đất đai trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán sản phẩm của Dự Án Nhà Ở (thuộc diện thế chấp trước đó) với người mua.
• Sau khi việc thế chấp Quyền Tài Sản được đăng ký với NRAST, bất kỳ bên thứ ba nào cũng có thể dễ dàng tra cứu thông tin về biện pháp bảo đảm này trên hệ thống của NRAST. Thông tư 26 quy định một cách rõ rằng nếu chủ đầu tư đã thế chấp Quyền Tài Sản liên quan đến Dự Án Nhà Ở thì sẽ không được thế chấp Dự Án Nhà Ở đó nữa.[26] Do đó, một khi Quyền Tài Sản gắn với Dự Án Nhà Ở đã được thế chấp thì chúng tôi cho rằng khả năng mà chủ đầu tư có thể thế chấp Dự Án Nhà Ở với một tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam là không xảy thể xảy ra.

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào liên quan đến bài viết, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: tuan.phung@ptnlegal.com hoặc phuong.quach@ptnlegal.com

Quyền miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này được chuẩn bị bởi Công ty Luật TNHH PTN (“PTN Legal”) chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. PTN Legal không cam kết hay đảm bảo về tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này. Nội dung của bài viết có thể được thay đổi, điều chỉnh, hoặc cập nhật mà không cần báo trước. PTN Legal không chịu trách nhiệm về bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào trong bài viết này hoặc thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng bài viết này trong bất kỳ trường hợp nào.

[1] Nghị định 155/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 31/12/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán (“Nghị định 155/2020”).

[2] Điều 24.1 Nghị định 155/2020.

[3] Điều 12.2 Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 (gọi chung là “Nghị định 153/2020”).

[4] Điều 134, 135, và 141 Bộ luật Dân sự 2015.

[5] Điều 24.3 Nghị định 155/2020.

[6] Điều 24.2 Nghị định 155/2020.

[7] Điều 12 Thông tư 76/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 06/11/2024 hướng dẫn chế độ công bố thông tin và chế độ báo cáo về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh ra thị trường quốc tế.

[8] Điều 24.4 Nghị định 155/2020.

[9] Điều 22 Nghị định 153/2020.

[10] Điều 183.1 Luật Nhà ở 2023.

[11] Điều 184.1 Luật Nhà ở 2023.

[12] Điều 27.3 Luật Đất đai 2024.

[13] Điều 9.1 Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (“Thông tư 26“).

[14] Điều 25.1(c) Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm (“Nghị định 99“).

[15] Điều 133.1 Luật Đất đai 2024; và Điều 21 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành ngày 31/07/2024 quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

[16] Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; và Điều 17.1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đã được sửa đổi).

[17] Điều 114 Luật Nhà ở 2023.

[18] Điều 183.2 Luật Nhà ở 2023.

[19] Điều 19a Thông tư 40/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ngày 15/12/2011, đã được sửa đổi bổ sung và hết hiệu lực vào ngày 01/07/2024.

[20] Điều 114.2 Luật các Tổ chức tín dụng 2024.

[21] Điều 24.3(d) Nghị định 155/2020.

[22] Điều 24.3(đ) Nghị định 155/2020.

[23] Điều 25 Nghị định 155/2020.

[24] Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 19/03/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (“Nghị định 21/2021”).

[25] Điều 10.5 và Điều 46 Nghị Định 99; và Điều 5 Thông tư 08/2018/TT-BTP của Bộ Tư pháp ban hành ngày 20/06/2018 hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại NRAST (đã được sửa đổi, bổ sung).

[26] Điều 3.6 Thông tư 26.