Trong bối cảnh các nhà đầu tư ngày càng chú trọng tái cơ cấu và tối ưu hóa danh mục, việc chuyển nhượng dự án bất động sản đã trở thành một kênh giao dịch quan trọng và sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, đằng sau sức hút đó là một cấu trúc pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu và cách tiếp cận thận trọng. Khác với các giao dịch M&A thông qua việc nhận chuyển nhượng doanh nghiệp dự án, việc chuyển nhượng dự án bất động sản chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật chuyên ngành, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn liên quan.

Để giao dịch được triển khai hợp pháp và đảm bảo tính liên tục của dự án, các bên không chỉ dừng lại ở việc thống nhất giá trị chuyển nhượng, mà còn phải đáp ứng hàng loạt điều kiện pháp lý nghiêm ngặt về tình trạng dự án, tiến độ thực hiện, thủ tục điều chỉnh chấp thuận đầu tư, giấy chứng nhận và cơ chế phối hợp vận hành sau chuyển nhượng. Bất kỳ sai sót nào trong chuỗi thủ tục này đều có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, đình trệ dự án hoặc tranh chấp kéo dài. Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích quy trình thực hiện và những lưu ý pháp lý quan trọng đối với giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản trong lĩnh vực nhà ở (“chuyển nhượng dự án”) theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Các bước triển khai chuyển nhượng dự án

Một giao dịch chuyển nhượng dự án thường phải trải qua nhiều bước mà các bên trong giao dịch đều cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng và có sự phối hợp nhịp nhàng, từ giai đoạn (i) chuẩn bị trước khi thực hiện giao dịch, (ii) thực hiện giao dịch và các thủ tục pháp lý liên quan và (iii) hoàn tất giao dịch.

Để dễ theo dõi, các bước trong giao dịch chuyển nhượng dự án được trình bày như dưới đây.

2. Khái niệm chuyển nhượng dự án

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc “chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng”.[1]

Theo đó, tùy theo nhu cầu và thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch, việc chuyển nhượng dự án có thể được thực hiện dưới 02 hình thức: (i) chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản; và (ii) chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.

3. Điều kiện chuyển nhượng dự án

Để được phép chuyển nhượng, dự án, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật, cụ thể như sau[2]:

4. Thẩm định dự án

Thẩm định dự án là bước quan trọng để bên nhận chuyển nhượng nắm được tình trạng, thông tin thực tế của dự án dự kiến nhận chuyển nhượng, giúp các bên tham gia giao dịch có thể định giá dự án, xác định các điều kiện chuyển nhượng, các điều kiện tiên quyết mà mỗi cần đáp ứng trước thời điểm hoàn thành giao dịch cũng như quyền và các trách nhiệm của mỗi bên liên quan đến dự án và giao dịch ngoài những quyền và nghĩa vụ cơ bản theo quy định pháp luật. Theo đó, các bên có thể đánh giá toàn diện được tiềm năng cũng như các vấn đề tồn đọng, các rủi ro có thể gặp phải liên quan đến dự án trong quá trình vận hành và kinh doanh trong tương lai để xây dựng cấu trúc giao dịch phù hợp. Việc thẩm định dự án có thể bao gồm: (i) thẩm định tài chính; (ii) thẩm định pháp lý; (iii) thẩm định các vấn đề kỹ thuật của dự án; (iv) thẩm định các yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng sử dụng, vận hành, kinh doanh của dự án.

5. Xin chấp thuận chuyển nhượng dự án

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư (sau đây gọi chung là “chấp thuận chủ trương đầu tư”) cho phép trước khi thực hiện (“chấp thuận chuyển nhượng”)[3]. Thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng thuộc về (i) Thủ tướng Chính phủ đối với các dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; và (ii) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (“UBND”) đối với các dự án do UBND chấp thuận hoặc các dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng được ủy quyền cho UBND.

Hồ sơ và thủ tục xin chấp thuận chuyển nhượng dự án được thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ các dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư[4].

Hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án theo pháp luật về kinh doanh bất động sản gồm[5]:

Thời gian thẩm định và ra quyết định chấp thuận chuyển nhượng[6]^:

• Đối với dự án do Thủ tướng chấp thuận: 45 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
• Đối với dự án do UBND cấp tỉnh chấp thuận: 30 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

6. Ký kết Hợp đồng chuyển nhượng dự án và bàn giao dự án

Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày có chấp thuận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành các công việc sau[7]:

• Ký kết Hợp đồng chuyển nhượng dự án chính thức (“Hợp Đồng CNDA”) với những lưu ý sau: (a) Hợp Đồng CNDA phải được thực hiện theo mẫu do Chính phủ ban hành; (b) các bên trong giao dịch có thể thỏa thuận thêm các nội dung trong Hợp Đồng CNDA phù hợp với cấu trúc giao dịch nhưng không trái pháp luật và không trái đạo đức xã hội; (c) Hợp Đồng CNDA cần phải được nộp cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ ký kết Hợp Đồng CNDA trong thời hạn quy định.
• Bàn giao dự án và toàn bộ hồ sơ có liên quan của dự án với những lưu ý sau: (a) Bên chuyển nhượng phải thông báo kịp thời, đầy đủ và công khai cho các bên liên quan của dự án (các nhà thầu, khách hàng, đối tác,…); (b) các nội dung bàn giao: bàn giao trên thực địa và bàn giao giấy tờ pháp lý (bản gốc/bản sao) của dự án; (c) Biên bản bàn giao cần phải được nộp cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ bàn giao dự án trong thời hạn quy định.

7. Chuyển giao các giao dịch liên quan

Một dự án bất động sản thường đã có lịch sử triển khai qua nhiều năm và bên chuyển nhượng có thể đã phát sinh nhiều giao dịch với các bên liên quan như các đối tác hợp tác kinh doanh, nhà thầu thi công xây dựng và cung cấp các dịch vụ liên quan cũng như hợp đồng với khách hàng mua, thuê trước thời điểm chuyển nhượng dự án. Khi dự án được chuyển nhượng và bàn giao từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ đầu tư mới của dự án chuyển nhượng  và có nghĩa vụ kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao. Do vậy, các bên trong giao dịch cần thực hiện việc chuyển giao các giao dịch dang dở để đảm bảo và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án chuyển nhượng[8].

8. Ký kết các thỏa thuận vận hành

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, mối quan hệ giữa các bên không chỉ dừng lại ở bên chuyển nhượng – bên nhận chuyển nhượng và kết thúc tại thời điểm hoàn thành việc bàn giao dự án chuyển nhượng. Trong trường hợp này, sau khi giao dịch hoàn thành, các bên sẽ phát sinh và duy trì mối quan hệ giữa chủ đầu tư của toàn bộ dự án tổng thể (“chủ đầu tư cấp 1”) và chủ đầu tư mới của phần dự án chuyển nhượng (“chủ đầu tư thứ cấp”).

Pháp luật cho phép chủ đầu tư cấp 1 yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp tiếp tục triển khai phần dự án chuyển nhượng theo đúng nội dung dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và yêu cầu chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm theo dõi và thông báo kịp thời với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của chủ đầu tư cấp 1[9]. Bên cạnh đó, chủ đầu tư thứ cấp cũng cần đảm bảo việc chủ đầu tư cấp 1 phối hợp và đảm bảo các vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng chung và các vấn đề có liên quan trong quá trình đầu tư, xây dựng, vận hành và kinh doanh phần dự án chuyển nhượng. Do vậy, chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp cần trao đổi và ký kết các thỏa thuận liên quan đến việc vận hành dự án chuyển nhượng (“thỏa thuận vận hành”).

9. Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với các dự án bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCN quyền sử dụng đất”) là một trong các tài liệu pháp lý quan trọng để chủ đầu tư có thể đưa nhà ở, công trình xây dựng tại dự án chuyển nhượng vào kinh doanh khi đạt đủ các điều kiện theo quy định.

Theo quy định hiện hành, bên chuyển nhượng không bắt buộc phải có GCN quyền sử dụng đất trước thời điểm chuyển nhượng nếu bên chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án[10]. Do vậy, bên nhận chuyển nhượng sẽ cần thực hiện thủ tục để xin cấp mới GCN quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh GCN quyền sử dụng đất (nếu có) để ghi nhận việc bên nhận chuyển nhượng là bên có quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định bên chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng[11].

Do vậy, trong quá trình đàm phán để ký kết Hợp Đồng CNDA, thỏa thuận vận hành cũng như các thỏa thuận khác có liên quan đến Dự Án, các bên trong giao dịch cũng cần thỏa thuận cụ thể về nội dung liên quan đến thủ tục xin cấp GCN quyền sử dụng đất này như bên chịu trách nhiệm thực hiện; nghĩa vụ phối hợp và cung cấp thông tin, tài liệu liên quan; thời hạn và tiến độ triển khai; và việc chia sẻ chi phí giữa các bên liên quan đến thủ tục này.

Bài viết này được chuẩn bị bởi Hoàng Yến Chi và Đào Thị Hương Ly và góp ý bởi Phùng Anh Tuấn.

[1] Điều 3.7 Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 do Quốc hội ban hành ngày 28/11/2023 (“Luật Kinh Doanh Bất Động Sản”).

[2] Điều 40 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[3] Điều 41 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[4] Điều 41.1 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[5] Điều 6.3 và Mục 1 – Phụ Lục I Nghị định số 144/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 12/6/2025.

[6] Điều 10.5 và 11.3 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024 (“Nghị Định 96”).

[7] Điều 10.6 Nghị Định 96.

[8] Điều 43.1.b Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[9] Điều 43.1.d Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[10] Điều 40.3 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

[11] Điều 43.1.c Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

Quyền miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. PTN Legal không cam kết hay đảm bảo về tính chính xác hay đầy đủ của các thông tin này. Nội dung của bài viết có thể được thay đổi, điều chỉnh, hoặc cập nhật mà không cần báo trước. PTN Legal không chịu trách nhiệm về bất kỳ lỗi hoặc thiếu sót nào trong bài viết này hoặc thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng bài viết này trong bất kỳ trường hợp nào.

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Hoàng Yến Chi