Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (“Luật KDBĐS”) được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Luật KDBĐS được ban hành nhằm tạo ra môi trường pháp lý kinh doanh bất động sản mới mà một trong những điểm quan trọng là việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định số 94/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (“Nghị định 94”) được ban hành vào ngày 24/7/2024, thay thế Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/06/2022 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đã quy định chi tiết và hướng dẫn thực thi những nội đung cụ thể về việc xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu này cũng như xác định trách nhiệm của các bên liên quan. Việc ra mắt hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu này là cột mốc quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả, minh bạch hoá thị trường bất động sản Việt Nam.
Chúng tôi cho rằng có một số nôi dụng trong Nghị định 94 cần được lưu ý bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (“Chủ đầu tư”), cụ thể như sau:
- Trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án và sản phẩm:
Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, sản phẩm đến với cơ quan nhà nước có thẩm quyền[1], cụ thể như sau:
Một, Chủ đầu tư phải công bố thông tin đầy đủ trước khi dự án, sản phẩm bất động sản được đưa vào kinh doanh. Chủ đầu tư cần cung cấp thông tin thông qua các kênh: 1) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo chuyên môn phụ trách; 2) Trang thông tin điện tử doanh nghiệp của chủ đầu tư và 3) Qua hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (qua tài khoản được cấp và Biểu mẫu số 9 đính kèm Nghị định 94).
Các thông tin cần công bố bao gồm các thông tin, dữ liệu về: dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dựng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng; thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng / thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; văn bản cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước / chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Hai, trong trường hợp Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì cần điều chỉnh lại các thông tin, dữ liệu về dự án tại các kênh nêu trên. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải cung cấp thông tin, dữ liệu thông qua tài khoản được cấp và Biểu mẫu số 10 Nghị định 94.
Ba, trong trường hợp phát sinh giao dịch sản phẩm bất động sản, Chủ đầu tư thực hiện kê khai số lượng, giá trị giao dịch tại Biểu mẫu số 11 Nghị định 94. Chủ đầu tư trong trường hợp này có thể lựa chọn kê khai theo từng kỳ báo cáo (theo quý) hoặc ngay khi phát sinh giao dịch.
- Tạo lập và bàn giao tài khoản truy cập:
Việc tạo lập và bàn giao tài khoản truy cập hệ thống cho Chủ đầu tư được thực hiện ngay sau khi dự án bất động sản được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản[2]. Các báo cáo thông tin trên của Chủ đầu tư được lập theo Biểu mẫu 9, Biểu mẫu 10 và Biểu mẫu 11 Nghị định 94 sẽ được tiếp nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án.
- Khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu:
Chủ đầu tư có thể sử dụng, khai thác các thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được cung cấp bởi hệ thống. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu gồm 2 nhóm thông tin, dữ liệu về nhà ở và về thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc và địa phương.
Để phục vụ việc lên kế hoạch cho dự án bất động sản, các Chủ đầu tư nên lưu tâm đến các nhóm thông tin vể chương trình, kế hoạch phát triển, hỗ trợ về nhà ở, chương trình hỗ trợ về nhà ở trên địa bàn theo chương trình mục tiêu quốc gia trên phạm vi toàn quốc; kết quả thực hiện phát triển các loại hình nhà ở; hay thông tin về nhà ở phục vụ tái định cư và công vụ.
Chủ đầu tư có nhu cầu có thể sử dụng và khai thác những thông tin, dữ liệu này thông qua các hình thức: (1) Truy cập cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại trang web của Bộ Xây dựng: https://batdongsan.xaydung.gov.vn; (2) Thông qua dịch vụ chia sẻ dữ liệu theo quy định về quản lý, kết nối và chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước theo Nghị định 47/2020/NĐ-CP; (3) Bằng hợp đồng với cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; và (4) Thông qua phiếu yêu cầu (được đính kèm theo Nghị Định 94) gửi cho Bộ xây dựng hoặc Uỷ ban Nhân dân tỉnh và sẽ trả lời trong vòng 07 ngày[3]. Trong trường hợp Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng thông tin, dữ liệu chuyên sâu thì cần đóng phí cung cấp theo quy định của pháp luật về giá[4].
- Một số lưu ý khác
Trong quá trình thực hiện cung cấp, kê khai, sử dụng và khai thác thông tin, dữ liệu, chủ đầu tư cần lưu ý tuẩn thủ:[5]
- Thực hiện chia sẻ, báo cáo, cung cấp đầy đủ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định, đúng thời hạn. Chịu hoàn toàn trách nhiệm với nội dung, số liệu do mình cung cấp, chia sẻ. Trường hợp vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan mà không chia sẻ, cung cấp thông tin đúng thời hạn theo quy định thì có văn bản báo cáo và chia sẻ, cung cấp thông tin ngay sau khi có điều kiện thực hiện.
- Chịu trách nhiệm về tài khoản được cấp và mọi hoạt động được thực hiện bằng tài khoản của mình. Trường hợp mật khẩu bị mất hoặc bị đánh cắp hoặc phát hiện có người sử dụng trái phép tài khoản của mình, phải thông báo kịp thời cho cơ quan quản lý và vận hành hệ thống thông tin; không được làm sai lệch, hư hỏng, thất thoát thông tin, dữ liệu; chiếm giữ, tiêu hủy trái phép, làm hư hại thông tin, dữ liệu.
- Không được lợi dụng việc chia sẻ, cung cấp thông tin để sách nhiễu, trục lợi, phát tán các thông tin trái với các quy định của pháp luật; cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin.
- Khai thác, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trái với quy định của Nghị định 94 và các quy định khác của pháp luật.
- Không được chia sẻ, cung cấp cho bên thứ ba dữ liệu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia sẻ, cung cấp cho mình để khai thác, sử dụng, trừ trường hợp được cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có thẩm quyền cho phép.
- Thông báo kịp thời cho cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản về những sai sót của thông tin, dữ liệu đã chia sẻ, cung cấp.
——————————————-
[1] Khoản 4, Điều 15 Nghị định 94
[2] Khoản 4, Điều 24 Nghị định 94
[3] Khoản 2, Điều 21 Nghị định 94
[4] Khoản 4, Điều 21 Nghị định 94
[5] Điều 25 Nghị định 94
Nguyễn Phạm Hoàng
Luật sư tập sự
